どこの不動産屋さんにお願いしようか悩んでいます。
しばらく貸していたマンションの借主が退去したので、 新たに入居者募集をしたいと思っています。
以前からお願いしていた地元の不動産屋さんがあるのですが、そこに再度お願いするべきか、
それとも駅前の大手仲介不動産にお願いすべきかで悩んでいます。
以前からお願いしているところに不満があるわけではありませんし、
また以前の募集の際にもマンションの前にのぼりや看板を立ててくれたりもしました。
しかしそのお店は駅からも遠く、また人通りもそんなにあるところでもないので、
店頭広告の効果はほとんど無いと思うのです。
また現在賃貸物件の検索主流がネットや情報誌も多いとも思うのですが、
それでもやはり駅前の店頭での貼り紙広告の効果も看過できないのではと悩んでしまうのです。
募集の仕組みを理解することが重要です。
長文ですが是非一読ください。
現在の入居者募集はインターネットでの募集が主流となります。
その仕組みを知っているか、知らないかそこが重要です。
まだインターネットが普及し始めた頃、不動産仲介業者にはホームページや
有力な賃貸検索サイトと言う集客システムが存在しておりませんでした。
お部屋を探しているお客様も、地元の不動産屋、ターミナルの大手仲介不動産など
5社も、6社も回らないと物件がみつからないと不動産巡り。
駅前不動産に立寄るきっかけは「窓に張り付けてある空き募集」があったから。
それが今ではインターネット上ですべて情報公開されております。
現在の仲介・客付けの仕組みは次の様に大まかに2通りになっております。
元付けＡ社 《オーナー様の物件を募集・管理する業者》
↧
直接の客付け募集（自社のみで抱え込み募集）
↧
入居成約
元付けＢ社 《オーナー様の物件を募集・管理する業者》
↧
インターネットへ情報公開
↧
仲介業者（すべての不動産業者が物件の空きを把握）
↧
たくさんの不動産業者からのお客様への紹介
↓
入居成約
このふたつを比較して頂いても違いがお分かりになるかと思いますが、元付けＢ社での成約の場合、
オーナー様の知らない不動産業者の存在があると言う事です。
それぞれのオーナー様へのメリット・デメリットも記載しておきます。
Aのメリット
・任せている不動産屋さんのみの介入で安心
Aのデメリット
・自社のみで抱え込み募集を行うので、早期成約が難しい。
（CM等である程度の知名度があり、自社のみでのしっかり集客が見込めるような不動産業者は別。）
Bのメリット
・インターネットなどで広く募集を行うため入居者の成約が早い。
Bのデメリット
・たくさんの不動産屋から電話が頻繁にあり時間が取られる。
今までお付き合いのある不動産屋で、信頼関係があるのであればそのまま続けるのも良い方法ではないかと思います。
但し、その不動産屋の募集方法を把握することが重要です。現在は元付けB社のような募集形態が一般的で
この募集形態を取らず、元付けA社のような抱え込み募集を行っているようなら
違う不動産屋に切り替えた方が良いでしょう。自社のみで抱え込み募集を行い、お客様からも手数料、
成約時にオーナー様からも手数料と、一定の収益を見込むのはかまいませんが、
成約が遅くなり肝心なオーナー様に不利益がででしまうようなら元も子もありません。
先ほど上でも申しましたが、CM等である程度の知名度があり、
自社のみでのしっかり集客が見込めるような不動産業者は別です。
元付けB社のような募集形態では必ず、不動産業者専用サイトへの物件情報の登録が行われます。
登録が済むと、すべての不動産屋がオーナー様の物件の空き情報を知ることが出来ますので
いろいろな不動産屋からお客様に紹介して頂けます。
地元の不動産に任せてもターミナルの大手仲介不動産も紹介してくれますし
ターミナルの大手仲介不動産に任せても地元の不動産も紹介してくれます。
どちらに任せようかというのは問題になりません。
よくインターネットの不動産検索サイトで知らない不動産屋が自分の物件を掲載しているの目にしないでしょうか？
任せている不動産屋が不動産業者専用サイトへオーナー様の物件を掲載すると
いろいろな不動産屋がそれぞれ利用している検索サイトへ掲載をしてお客様にご紹介してくれます。
自分の物件があちこちでインターネットに出回るのはちょっと・・・というオーナー様は任せている不動産屋に
ひとことお話すれば、掲載の可否、サイトの選別等のアナウンスを各仲介業者に行ってくれるはずなので問題ありません。
物件が空いたのでとりあえず1.2社の不動産屋に募集を頼んだら、急にたくさんの不動産屋から
『現在空室のお部屋はありませんか？』『弊社でも紹介させてくれませんか？』と
電話が頻繁にかかってきた経験はありませんか？これも不動産業者専用サイトへ
オーナー様の物件情報が掲載されたからです。どの業者も空室募集を知っていて
『空きはありませんか？』などと電話をしてくるのです。
電話がたくさんかかってきて時間が取られるから面倒で嫌だ、というオーナー様は
サブリース、貸主代理、専任媒介という形態で1社にお任せすれば解決されます。
1社にお任せしてもその不動産屋がしっかり不動産業者専用サイトへ登録をして
募集をしてくれれば、たくさんの不動産屋が紹介をしてくれます。
1社に任せるのはどうしても不安だというオーナー様は2.3社に絞り込んで
お任せするのが良いでしょう。任された2.3社は何とか自分のところで成約するように
競い合い、より早く決まるように工夫を凝らした空室募集となるはずです。
相変わらず、電話がたくさんかかってくるとは思いますが、それに見合った効果が得られるはずです。
※お客様を直接案内してくれた不動産屋がお申込みを得た段階で、直接オーナー様に電話をしてきて
いいお客さんがいるのでオーナー様と直接やりとりをしたい等と言ってくるケースがありますが、
これはオーナー様が任せている不動産屋を通して、物件情報得て、お客様を案内して、お申込みを取っているものなので
任せている不動産を通してと言って断りましょう。断ってもお客様が気に入ったのであれば仲介業者はちゃんと任せている
不動産屋を通してお申込みをしてきます。してこない場合もありますがその大半が、お客様の属性が良くなく
入居審査で引っかかるから何とか直接オーナー様にうまいことを言って成約させようというのがほとんどです。
ですので入居後トラブルになるくらいなら断ったことにより申込が入らなくても、
しっかり任せている不動産屋に入居審査をしてもらう方が良いでしょう。
5.6社以上に任せているとなると話は大幅に変わってきます。これはやってはいけません。
たくさんに任せた方が早く決まると思っているオーナー様もいらっしゃると思いますがこれは大きな間違いです。
5.6社以上に任せるとそれぞれが不動産業者専用サイトに登録を行いますので
オーナー様の物件情報が1部屋の空室なのに5.6の資料が出回ることになります。
2.3部屋空室があったとすれば10.15のお部屋資料が掲載されることになり
紹介をしてくれる仲介業者さんも混乱してしまい、お客様への紹介も少なくなります。
オーナー様自身、どの業者にお願いしているのかもわからなくなり、それぞれの業者にちゃんと募集条件が伝わらず、
同じお部屋なのに賃料が違う、礼金、敷金が違うなどメチャメチャな掲載になっており
仲介業者、お客様に不安をあたえてしまいます。
最悪のケースは、過去に成約している物件情報まで掲載されてたままで
1物件で40.50の物件情報が不動産業者専用サイトに出回ると言うことです。
これは本当に最悪で仲介業者はお客様にご紹介するに当たり正確な空室、募集条件がわからず全く相手にしません。
こうなってしまうと唯の問題物件になってしますので、
1社、あるいは2.3社の信頼できる不動産屋に任せて情報の整理を行う必要があります。
どの不動産屋でもやってくれますので直ちに行う必要があります。
このように募集の仕組みを理解した上で、任せる不動産屋を選ぶ必要があります。
ということで現在空室募集の場合には、東京都内では95％以上の方がインターネットを
ご覧になり、建物を選び、成約をするという仕組みになっております。
現地ののぼり、看板効果はほとんど期待はできないですし逆に美観を損ねます。
但し、地域限定でそのエリアを巡回して探している方には少し効果はあると思われますが
あくまでマイノリティとなります。
長くなりましたが、上記の問題はもちろん弊社ではもちろんすべて対応可能です。
続いては弊社の募集方法、工夫、システムについてのご紹介です。
是非次のページをご覧ください。
